根据克而瑞最新统计,2024年前两个月,百强房����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������企的销售额同比下跌48.8%!
这是一个比较夸张的下滑。
如果按此态势,今年的销售额将在去年的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������基础上,再次腰斩。全年新房销售额或将下跌到����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������6万亿左右,不足2021年18万亿的零头。����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������这势必会给国民经济带来新的冲击。
2月29日,根据国务院专题会议部署,住房和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������城乡建设部、金融监管总局联合召开城市房地产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������融资协调机制工作视频调度会议,要求3月����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������15日前地级及以上城市要建立融资协调机制。
保融资、保交付,成为稳定房地产市场下滑的先决����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������条件。
2月27日,住房城乡建设部下发通知,要求各地����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������科学编制2024年、202����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������5年住房发展年度计划,防止市场大起大落。
短期来看,防止大落的安排更为急迫。如何防止房地����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������产市场自由落体,成为当务之急。
目前,各地土拍、开工和新房批售规模����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������都在腰斩的情况下,新房销售量还是出现����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������了大幅下滑,显然不仅是供应端的问题了。
房价快速下滑,经济和就业持续低迷,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������收入预期下降,导致刚需和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������改善型购房衰竭,这才是根本因素。
所以,当前的政策亟需在需求端发力,出大招。
1
新房销售再降50%
从权益销售额来看,前2个月百强房企超百亿的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������房企只有7家,同比下降普遍在����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������50%左右。
其中,保利下降45%,万科下降41%,����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������中海下降54%,华润下降53%����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,都是非常严峻的形势。
数据来源:克而瑞
根据克而瑞统计,2月份百强����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������房企仅实现销售操盘金额18����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������58亿元,环比降低21%,同比降低6��������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������0%。
累计业绩来看,百强房企1����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������-2月实现销售操盘金额420����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������9亿元,同比近乎“腰斩”,����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������达到48.8%。
前2个月,百强房企累计操盘金额超百亿的房企只����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������有12家,而2023年同期有����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������20家,2022年同期为25家。
新房市场的再次下滑,让人很揪心。
2
今年没有小阳春
根据中指院数据,2月份重点30城成交同比����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������降幅超7成。与2023年春节月1月相比,跌幅达到����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������55%。
其中,一线城市新房成交量下滑明显����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������,北京降幅约八成,上海降幅����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������约为九成。二线城市成交情况分化����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。三线城市成交量同比降幅接近腰斩。
房地产专家、北师大教授董藩提出,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������现有的救市措施力度不够,救市方����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������案不完善,国家要释放明确救市信号����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,要通过国家文件,重新确认房地产业的支柱地����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������位,全面取消一线城市的限购、限贷、限售����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、限价等各种限制政策。
董藩不止一次表示,北上广深首套置业的首付应尽����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������快调整为20%,二套可以25%或30����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������%。越是北上广深等房价高的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������地方,首付越应该降低,贷款的期限����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������也应该适当延长。
它们承担着带头恢复市场、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������重建信心的重任。政策不能以限����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������制交易为目的,更不能乱折腾����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。
据英国《金融时报》网站2月25����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������日报道,数据分析结果显示,全球房价����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������广泛下跌的情况已基本消退,十年来最严重的房地产低����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������迷局面已经到了一个拐点。大多����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������数国家的房价下跌已经触底。
显然,目前中国楼市形势仍然非常严峻����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。尽管地方政策不断优化、释放利好,一线及部分强����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������二线核心城市“四限”松绑,但成����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������交并未有明显好转。
预计3月新房销售继续下降,楼市������� �������Ƴ������������ �������Ƴ���������� �������Ƴ�������难现“小����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������阳春”。
3
深圳未回荣枯线
目前来看,深圳是四大一线城市中唯一的二����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������手房成交快速恢复的城市。
根据乐有家数据,节后首周深圳二手成交量快����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������速恢复,接近去年3月小阳春水平。
在限购宽松及降息两大政策助力下,上周(2.����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������19-2.25)二手住宅成交量比2023����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������年春节后首周上涨63%。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������门店二手带看量同比上涨3成。
但是从绝对值来看,第8周成交量仍大幅低����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������于荣枯线(最右侧灰柱),����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������不宜太乐观。
数据来源:老杨聊地产
去年底,深圳二手房挂牌量一度接近6万套,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������创下有史以来新高。截至2月19日,深圳����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������在售二手房源量为4968����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������0套,少了1万多套。此前市场上常见����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的恐慌式卖房现象,明显减少。
新房市场方面,个别优质楼盘显著����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������回暖,但深圳开发商降价较为普遍,当����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������前房地产市场形势不容乐观。202����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������4年2月新房成交只有811套����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,创2018年以来的新低。某项目因6折卖房,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������售价从4万元每平降到了2万多,被广泛投诉,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������并威胁断供停贷。
从去年底的北京、上海、杭州等城市����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的政策效果来看,都是在重大����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������政策松绑后,出现短暂的成交抬头,半����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������个月至1个月左右的周期,然后再次步入����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������量价齐跌的通道。
深圳二手房恢复能够持续多久,仍待观����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������察。经济基本面没有扭转,房地产市场的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������复苏依然道路漫长。
4
土拍市场低迷
2月份,北京土拍5宗地块中,2����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������宗地块触及15%封顶线。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������此次封顶成交的地块为海淀中关村翠湖科技园����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������地块和大兴西红门地块,其余地块均零溢����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������价或低溢价成交。
广州2024年土拍首秀全军����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������覆没,造成了广州楼市尴����� ���������� �������Ƴ������������ �������Ƴ���������Ƴ�������尬开局����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������。
1月9号,广州挂牌了天河����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������和白云各一宗涉宅用地,起拍总����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������价约58亿元, 2宗地块都因为没有����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������竞买人而惨遭流拍。在没有国央企和城投����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������兜底的情况下,即使是相对中心的地块也没企����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������业买。
广州2023年实际推出65宗住宅地块,其中有����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������44宗成功出让,成交率只有67%。
2024年目前发布的供地计划,中心四区仅����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������供地14宗;非中心区占比85%。在目前的市场环境����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������下,估计最终行情也很不乐观。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������
目前仅杭州2024年首批集中出让较为热闹。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������本次土拍取消了土地限价,在优质地块的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������带动下, 7宗地块整体溢价率达到����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������19.1%,民企拿地金额占比接����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������近七成。
5
万科开始资产处置
根据数据,万科1~2月累计销售额为334.5亿元����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,同比2023年同期下降����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������41%,同比2021年同期下����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������降70%。销售情况并不理想。
近期的市场消息,万科正在与某些贷款机构进����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������行谈判,以延长其非标准债务的近����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������期限。
万科还于1月30日将其持有的深圳高新投6.16%����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的股权,出售深投控。
同时,万科以23亿卖了自己����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������最赚钱的上海七宝商场剩余50%股权后����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,正计划出售其租赁公寓子公司Po����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������rt Apartment的部分股权。
根据万科财报,七宝万科广场也是万科����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������目前商业体系中最赚钱的项目。2020年、20����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������22年、2023年,七宝万科广场的营业收����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������入,均位列万科商业项目第一位。
万科至今未发生过境内外公开市场的债券����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������违约,但去年连续遭遇国际评级机构调降����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������评级,引发震动。
万科太需要一个小阳春,所有的房企都需����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������要����� �������Ƴ�������小����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������阳春。
6
香港撤销高额印花税
2月28日,香港财政司决定即日����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������起撤销所有住宅物业需求管理措施,即所有住宅物业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������交易无须再缴付额外印花税(SSD)、买家印花税����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������(BSD)和新住宅印花税( NRSD)。
香港房价环比连续9个月下跌,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������创最长下跌记录。目前香港房价已经����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������跌回7年前,累计跌幅20����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������%以上,跟国内一二线城市一样严重。
去年,香港多块土地流拍,����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������对政府对房地产运作产生了一定影����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������响。香港政府运作也非常依赖土地财����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������政。
香港楼市“辣招”从2010年楼市过热开����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������始实施,至今超过10年。
这次撤“辣招”很彻底,香港����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������人买房因此降低了税费约80%,内地客户总体上大幅����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������降低了税费,这对刺激刚需购房,刺激投资型购房都����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������会有显著提振。
内地一些投资群体已经组织客户����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������去香港看房,香港中介反馈看房量和签约率都����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������有明显回升,房价和租金都应声反弹。销售����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������量的回升,对稳定香港房地产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������市场,土地市场将会带来显著的帮助。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������
香港突发大招,也给内地四大一线城市带来����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������倒逼压力。毕竟他们的房价下跌程度����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、销量下滑态势、开发商爆雷、项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������目停工风险,都远远大于香港。如果大����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������力度政策迟迟不出,很可能����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������带来房地产市场的硬着陆,甚至����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������两年后的暴力反弹。
7
协调机制落地
2月29日,根据国务院专题会议部署,住房����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������和城乡建设部、金融监管总局联合召开城市����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������房地产融资协调机制工作视频调度会议,要求����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������3月15日前地级及以上城市要建立融资协调机制。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������
既要高质量完成“白名单”推送,又要����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������高效率协调解决项目的难点问题。要严格������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ���������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������按照标准做好项目筛选,经����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������金融机构确认后形成第一批合格项目名����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������单。
金融机构及时反馈项目存在的问题,城市融资协调机����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������制要第一时间统筹解决,待项目符合条件����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������后再次向金融机构推送,共同推动融资尽����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������快落地。
各省融资协调机制要对城市推送项目����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������进行监督指导,督促城市及时将不合格����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������项目移出“白名单”。
截至2月26日,广州市首批推送项目已有9个获得����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������融资,累计金额8.68亿元。月初广州市房地产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������融资协调工作小组办公室公布了����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������首批47个“白名单”项目。
截至2月27日,河南省银行机构已对协调机制����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������推送的项目授信67.1亿元,发放����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������融资26.79亿元。&n����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������bsp;
目前来看,无论是供应端还是需求端,房地产市����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������场的救市措施都应该大力度加强。
研究精选
数智化,选爱德。
爱德创立预见性4P体系,致胜智能决策。预测、预演、预警、预控等����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������决策方法论,助力中海、华润、招商、万科、龙湖、碧桂园等标杆房企的卓越经营。
爱德数智是国内领先的不动产数智化经营管理服务机构����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,数智金融、数智投资、数智开����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������发、数智运营等软件,具有显著的竞争优势。